부동산을 상속받게 되면 상속받은 주택 때문에 '1가구 2주택'이 되는 경우가 생깁니다. 이럴 경우 양도소득세가 발생할 수 있기 때문에 많은 분들이 걱정하시는데요. 다행히도 '상속주택'에 대해서는 일정 요건을 충족하면 1가구 1주택으로 보아 양도세를 비과세 받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
1가구2주택 상속 양도세 비과세
상속은 본인의 의사와 무관하게 주택이 추가되는 경우이기 때문에, 세법에서는 일정 요건을 충족하면 '상속주택'을 주택 수 계산에서 제외하는 특례를 인정하고 있습니다.
즉, 상속으로 인해 2주택자가 된 경우에도 상속받은 주택을 일정 요건 아래 제외하여, 기존 1주택자와 동일하게 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.
상속주택 제외 가능성
다만 모든 상속주택이 제외되는 것은 아닙니다. 세법이 정한 몇 가지 요건을 충족해야만 상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 이 요건을 충족하지 못하면 2주택자로 간주되어 양도세 비과세 요건을 충족하지 못하게 됩니다.
1가구2주택 상속 양도세 비과세 요건
우선 상속주택이 피상속인, 즉 돌아가신 분이 실제로 거주하고 있던 주택이어야 합니다. 단순히 소유만 하고 있던 빈집이나 세를 준 집은 해당되지 않습니다. 주민등록등본상 주소와 실제 거주 여부가 확인되어야 하며, 이를 위해 상속개시일 직전까지 피상속인이 거주한 사실이 있어야 합니다.
거주 사실 입증 방법
주민등록등본, 수도 전기요금 납부내역, 건강보험료 고지서, 병원 진료기록 등 다양한 자료로 거주 사실을 입증할 수 있습니다. 특히 주민등록상 주소지가 일치하는 것은 필수적인 요건입니다.
상속주택의 위치 요건
상속받은 주택이 수도권이나 대도시가 아닌 경우에는 비교적 요건이 완화됩니다. 반면 수도권 및 대도시 지역 내에 있는 경우에는 주택 수 계산에서 제외하기 위한 추가 조건을 충족해야 합니다.
수도권 및 대도시란?
수도권은 서울특별시, 인천광역시, 경기도를 말하며, 대도시에는 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종특별자치시 등이 포함됩니다. 이러한 지역에서는 상속주택의 공시가격이 일정 기준 이하일 경우에만 제외가 가능합니다.
상속주택 외 기존 1주택 보유기간 요건
기존에 보유하던 1주택이 상속일로부터 5년 이내에 양도되어야 비과세를 받을 수 있습니다. 즉, 상속을 받은 날부터 5년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다.
5년 이내 양도의 중요성
5년을 초과하면 상속주택도 주택 수에 포함되어 2주택자로 간주되고, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 상속을 받았다면 최대한 5년 내에 기존 주택 처분을 계획해야 합니다.
상속주택 공시가격 요건
상속받은 주택이 수도권 및 대도시 내에 있는 경우, 공시가격이 3억원 이하(비수도권 지역은 별도 기준 적용)이어야 합니다. 공시가격이 이를 초과하면 주택 수 제외 대상이 될 수 없습니다.
공시가격 확인 방법
공시가격은 매년 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 또는 관할 구청을 통해 확인할 수 있습니다. 상속개시일을 기준으로 하는 공시가격을 기준으로 삼기 때문에, 상속 당시 공시가격을 반드시 체크해야 합니다.
1가구2주택 상속 비과세 적용 절차
1. 상속 사실 확인
가장 먼저 사망신고 및 상속등기를 통해 법적으로 상속이 완료되어야 합니다. 상속등기 없이 단순히 물려받은 경우는 인정되지 않으며, 상속재산분할협의서 등의 서류도 필요할 수 있습니다.
2. 상속주택 관련 서류 준비
상속주택에 대해 거주 사실, 공시가격, 상속일 등을 입증할 수 있는 서류를 준비합니다. 주민등록등본, 상속등기부등본, 공시가격 확인서류 등을 제출해야 합니다.
3. 양도 시 세무서에 비과세 신고
주택을 양도할 때 세무서에 '상속주택 제외 신청'을 하여 비과세를 신청해야 합니다. 신청하지 않으면 일반 2주택자로 간주되어 과세되므로 주의해야 합니다.
비과세 신청서류
- 상속인 및 피상속인의 주민등록등본 - 상속등기부등본 - 상속일 기준 공시가격 확인서 - 피상속인의 실제 거주를 입증할 수 있는 자료 - 기타 세무서에서 요구하는 추가 자료
주의해야 할 점
상속주택 단독 소유 여부
상속주택이 공동상속(예: 형제자매와 공동 명의)인 경우에는 단독소유가 아닐 수 있습니다. 이 경우에도 지분이 40% 이상인 경우에는 주택 수 제외 대상이 될 수 있으니 지분율도 확인해야 합니다.
상속주택 처분 시기 주의
상속주택을 처분할 경우 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 따라서 상속주택을 바로 팔지 않고, 기존 주택을 먼저 처분하는 것이 양도세 측면에서는 유리할 수 있습니다.
5년 이내 양도 여부 철저 관리
상속일로부터 5년 이내에 기존 주택을 양도하지 못하면 양도세 비과세 혜택이 사라집니다. 혹시라도 5년을 초과하지 않도록 미리 매각 계획을 세워야 합니다.
맺음말
상속으로 인해 1가구 2주택자가 된 경우라도 요건을 충족하면 기존 1가구 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다. 특히 상속주택이 피상속인의 실제 거주 주택이어야 하며, 상속주택의 공시가격, 지역, 보유기간 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 상속 발생 시점부터 5년 이내에 기존 주택을 매각하는 것도 매우 중요합니다. 이번 글을 참고하셔서 상속주택 관련 세금을 최소화하시고, 보다 안정적인 부동산 관리에 도움이 되시길 바랍니다.